부동산 관련영상 요약 정리(~ing)
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원룸/다가구 투자에 눈을 돌리게 된 이유
주인집 세대의 자녀가 반말(꼬마)로 "거기 차대지 마, 차대지 말라고" 하는 일에 충격받아, 어머니가 전세에 더 이상 거주하는 것은 안되겠다는 판단. 대출을 받아서 원룸/다가구 건물을 사서 월세를 받으면 어떻겠냐 생각하면서 6개월 정도 관련 책과 강의를 섭렵함. 당시 대구에 6억 정도의 구축 원룸을 전세+대출로 건물을 마련하게 됨.
시행착오를 겪으면서 계약할때 세입자를 골라 받아 진행함. 하다보니까 노하우가 생기면서
퇴직을 앞둔 사람이라면 월세 수익으로 현금흐름을 조금이라도 만들어 놓는 것이 좋다.
신축 원룸건물/다가구 사면 안되는 이유
부동산과 시공사가 담합하고 매매가가 높은 경우가 있는데, 신축은 시세보다 비싸게 가장임차인을 받는 경우가 있어 전세가, 매매가가 높아지는 경우가 많다. 신축이나 준신축은 월세가 너무 높게 되어있거나, 고평가 되어있는 경우는 피해야한다. 사전에 작업이 되어있는 경우가 많다.
건물관리, 세입자 관리를 여성이 담당하기에 쉽지는 않다. 잘 모른다고 하더라도, 주변에 전문가나 업체를 활용해서 맡기는 것도 하나의 방법이다. 수익률을 낮추더라도 전문가에게 맡기는게 낫다.
원룸 건물 고정비용
원룸 소유자가 1명이다보니 각 세입자가 사용하는 수도세 10세대 기준 한달 10~12만원, 인터넷 유선방송 7~8만원, 청소업체 월 40만원 선(일주일에 2번 정도), 공실 대행 등. 세입자가 요청하는 경우, 옵션 수리 및 교체비용 등이 소소하게 발생한다. 그럼에도 따박따박 들어오는 월세를 생각하면 이정도는 각오해야한다.
원룸 투자 수익률
10억 건물이 있다면 5억은 실투자금, 3억은 대출, 2억 보증금이면 안정적. 1~2집 정도 전세금을 내줄 정도의 시드는 갖고 있어야 한다. 젊을때는 공격형 투자를 하고, 나중에 퇴직을 하고 월세수익을 만들고 싶은 분들이 포트폴리오 변경을 하는 것도 좋다. 시드머니를 충분히 모으고 투자한다고 해도 늦지 않다.
관리비 제외하고 수익률이 5~10%만 되어도 충분하다. 원룸은 월세수익률이 충분히 안정적이라면 좋고, 시세차익을 보는 물건은 아니다.
원룸 건물은 어떤 위치가 좋을까?
메인도로는 피하는 것이 좋다. 메인도로에서 한블럭 정도 들어오는 곳이 좋다. 대중교통과 가깝되 메인도로에서 10분 이내의 거리가 좋다. 상업지역은 가격이 높다. 밤에도 직접 임장해봐야한다. 신축은 피해야한다. 5년~10년 정도 된 준신축이 좋다. 급매로 파는 경우가 한번 씩 나오는데, 중개사와의 관계를 통해 최소 6개월 이상 원하는 매물이 나오는 경우가 있다. 요즘은 원룸 신축 외관이 너무 좋으니 사랑에 빠지지 말아라.
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